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父母送的婚房，如何操作最省钱？
小刚是家里独子，和父母居住在黄埔的小产权房里。今年6月，小刚就会大学毕业，早在读小学时，父母就在越秀区购置了一套三房一厅商品房房，打算以后送给小刚。
因为房贷资格问题，房子没有直接登记在小刚名下。2004年取得房产证，2019年1月，所有房贷还清。
小刚打算大学毕业后就与女朋友结婚，因此，父母就想将商品房过户到儿子名下。
但在他们面前有三种选择，分别是继承、赠与和买卖。考虑到税费成本问题，至今仍未决定以哪种方式过户。
律师说法
决定过户方式远不止税费成本咁简单
国信信扬律师事务所陈瑞莲律师说，不同的过户方式涉及的税费不尽相同，要根据实际情况分析。
假设该房屋价值400万元，80平方米，是小刚目前唯一住房。
继承：税费成本3.35万元
如果选择以继承的方式过户，那么需承担的费用为：3.34万元公证费。如果不办理公证，手续会非常复杂，建议不采用此种做法。
计算标准：
受益额20万元以下的部分，按不超过1.2%收取；
超过20万元不满50万元的部分，按不超过1%收取；
超过50万元不满500万元的部分，按不超过0.8%收取。
另外加80元登记费和5元权证印花税，我们以房屋价值400万元计算，即要支付33485元。
优点：税费低，可免缴契税。
缺点：必须等父母去世后才能继承。
而且要提交较多资料：被继承人死亡证明、继承人身份证件、被继承人与继承人关系证明、合法机关出具的合法继承人名单证明。如有遗嘱的还需提供遗嘱原件。
赠与：税费成本16.55万元
用赠与方式过户，需要承担的费用是：1.2万元房屋评估费+ 3.34万元公证费+80元登记费+(房价3%)12万元契税=16.548万元。
优点：可尽快办理过户登记，不需待父母离世。
缺点：费用较高，比继承方式多了12万元契税；
办理时需提交的证明资料较多：父母的《身份证》、《户口簿》、《结婚证》、《房屋所有权证》、《父子关系证明》，继承子女的《身份证》、《户口簿》、《婚姻证明》，并一同到当地公证处办理《房屋产权赠与合同》公证等（不得委托，只能本人亲自办理）。
买卖：税费成本4.02万元
如果以买卖的方式过户，需要承担的费用有：80元登记费+1%契税4万元+109元测绘费=40189元
优点：费用较低，如果通过中介操作，还需支付佣金。
缺点：如果房屋产权清晰明了，通过买卖方式过户，比其他两种方式更加便捷。
小结：
1.如果不考虑小刚取得房屋所有权，日后可能会出售给第三人，也不考虑小刚要尽快取得房屋产权这些情况，单从省钱角度，通过继承方式过户是最省钱的。
2.如果考虑小刚日后会把房屋出售，证满5年，且是唯一住宅。
无论是通过继承、赠与或买卖方式取得房屋产权后再出售，要承担税费为：
卖方：免缴个税；
买方：109元测绘费+ 2万元评估费（每个评估机构的计算方式不一样，这里按总房价的0.5%计算）+4万元契税（唯一住宅且面积90方以下按房价1%计算）+85元手续费=60194元
陈瑞莲律师指出，以上所说的过户方式需承担的费用，其实在现实生活要考虑的往往不止这些。比如想通过继承方式过户，需等待的时间较长，中途有什么变数难以预料；又如，何时过户会决定房子是个人独有，还是夫妻共有等。
因此，陈瑞莲律师建议，小刚一家人不要用支付成本来决定过户方式，而且还要综合各方可变因素决定适合自己的过户方式。
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